Contrato de arrendamiento, desahucio y concurso de acreedores

Félix Salgado Suárez
Socio

Una de las cuestiones que muy frecuentemente se nos plantea a los administradores concursales, y que nos suele dar más de un quebradero de cabeza, es la relativa a los contratos de arrendamiento de los inmuebles en los que la empresa concursada desarrolla su actividad.

No hay problema si la intención de la concursada es continuar con el negocio y sacar adelante un convenio, pues los créditos contra la masa (es decir, los créditos generados después de la declaración de concurso), entre ellos las mensualidades de renta, se irán abonando con normalidad a medida que se devenguen.

El conflicto surge en los supuestos de liquidación, que —no olvidemos— es a lo que están abocados la gran mayoría de los procedimientos concursales. No por estar en liquidación una empresa debe dejar de pagar los créditos contra la masa, incluidas las mensualidades de renta. Ahora bien, por desgracia, la experiencia demuestra que el impago es bastante habitual, con lo que el administrador concursal comunicará al juzgado la insuficiencia de la masa activa para el pago de los créditos contra la masa.

A la hora de elaborar la lista de acreedores, lo habitual es encontrarnos, por un lado, con unos créditos ordinarios originados por los impagos de las mensualidades de renta previas a la declaración de concurso y, por otro lado, con unos créditos contra la masa por las mensualidades posteriores. Ante esa situación, un administrador concursal debe recomendar a la concursada el desalojo voluntario del inmueble para evitar la generación de nuevos créditos contra la masa.

Los escenarios alternativos entrañan más inconvenientes. En caso de mantener vivo el contrato y seguir pagando al arrendador, los demás acreedores saldrían perjudicados, pues con el dinero destinado al alquiler ellos quizá podrían cobrar sus créditos. Y en el supuesto contrario (en caso de incurrir en un impago), el perjudicado sería el arrendador, que se vería privado de la posesión del inmueble sin recibir nada a cambio.

Dicho esto, en la práctica ocurre que el desalojo voluntario de un inmueble comporta una serie de consecuencias que no se pueden pasar por alto. Por ejemplo, ¿qué hacer con todos los bienes que se encuentran depositados en su interior? Aquí cabrían diversas opciones: achatarrarlos para liberar espacio, con lo que a buen seguro se obtendría una cantidad inferior por la venta de los bienes; trasladarlos a otro inmueble, con lo que se generarían las rentas del nuevo alquiler, además de los gastos de transporte; o mantenerlos en el inmueble arrendado pese a los impagos.

La cuestión no es tan sencilla como de entrada pudiera parecer, y a la hora de evaluar lo más conveniente para el concurso se deben ponderar múltiples aspectos. Lo que es claro es que la decisión que se adopte no logrará satisfacer los intereses de todas las partes.

Otra situación frecuente es la existencia de un procedimiento de desahucio entablado por el propietario del inmueble por impago de rentas. Aquí el problema viene dado por el posible conflicto de competencias entre el juzgado de lo mercantil y el de primera instancia, a la hora de ejecutar el desalojo.

En caso de que la propiedad pretenda resolver el contrato de arrendamiento una vez declarado el concurso, no existiría ningún choque competencial. La acción debería plantearse ante el juez del concurso y por los trámites del incidente concursal, con arreglo a los principios generales competenciales regulados en el artículo 52 del texto refundido de la Ley Concursal (TRLC), y a los especiales previstos en los artículos 160 a 164 para la resolución de los contratos de tracto sucesivo —y un contrato de arrendamiento tiene tal naturaleza, pues la ejecución de la prestación tiene lugar de forma repetida y prolongada en el tiempo— por incumplimiento tanto anterior como posterior a la declaración de concurso.

El conflicto surge cuando la demanda de desahucio se ha entablado —obviamente, ante el juzgado de primera instancia— antes de la declaración de concurso. Según el artículo 137 del TRLC, los juicios declarativos que se encuentren en tramitación en el momento de declararse el concurso continuarán tramitándose ante el mismo tribunal hasta la firmeza de la sentencia. No hay duda de que el juez de primera instancia dictará la sentencia de desahucio, pero ¿quién la ejecutará: él o el juez de lo mercantil? Y aquí nos encontramos con posiciones encontradas.

Los partidarios de la competencia de los jueces de lo mercantil se basan en el antiguo artículo 8.3 de la Ley Concursal, según el cual estos serían competentes para conocer de toda ejecución frente a bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, con independencia del órgano que hubiera ordenado la ejecución, entendiendo que la posesión de un bien que nace del contrato de arrendamiento forma parte de los derechos de contenido patrimonial.

En cambio, los partidarios de la competencia de los jueces de primera instancia esgrimen el artículo 545 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por el cual el tribunal que conoció del procedimiento en primera instancia conocerá también de su ejecución. Y niegan la aplicación del citado artículo 8.3 de la Ley Concursal, alegando que, habiéndose resuelto el contrato de arrendamiento, no se puede hablar de ejecución de bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado al haberse extinguido los derechos derivados de dicho contrato.

Vistas las dos posiciones, a efectos prácticos, conviene saber, pues la experiencia así nos lo indica, que está abocado al fracaso cualquier intento procesal llevado a cabo ante el juzgado de primera instancia que esté tramitando la ejecución de un desahucio, con el propósito de que decline su competencia a favor del juzgado de lo mercantil.

Para finalizar, se debe mencionar el contenido del artículo 168 del TRLC, por el cual la administración concursal podrá enervar la acción de desahucio (esto es, desactivarla mediante el pago) ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración de concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento hasta el momento mismo de practicarse el lanzamiento.

Pero, eso sí, hay que compensar a la propiedad el sacrificio que para ella supone el no recuperar la posesión del inmueble, posesión que conservará el arrendatario incumplidor. Una vez se notifique el ejercicio de la facultad de rehabilitación o enervación, la compensación se hará efectiva mediante el previo o simultáneo pago con cargo a la masa de todas las rentas y conceptos pendientes que se hayan devengado antes o después de la declaración de concurso.